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提问：雕叔你好，目前，有一个纠结的问题：目前我打算买房，但房价高的时候，我不敢接受这个报价。如果不买，怕房价上涨，然后又买不起。我到底该买吗？

回答：为什么很多人再买房要犹豫？那都是炒房思想在作怪，好像物价一直在涨，住得才舒服。其实，拥有一套自己满意的房子，一个温馨的家就足够了！你不会因为想要房子而在房价上涨时出售；在房价下跌时，你也不会因为想要生活而出售。幸运的是，你有自己的房子，你不必在任何地方租房。对于刚需人群来说，在目前房价相对稳定的情况下，不用担心房价上涨或下跌。真正要考虑的是买房的能力。当前，稳定房价是必须的，不会导致大的波动，特别是大的下跌。对于当前的购房，有两条建议，一是认清性价比，二是认清质量。房地产市场往往有利于购房者，所以可以多选几个买房。你可以看看同一区域的新房和二手房的区别。不要只看哪个更便宜。最重要的是位置是否好，生活是否方便，周围是否有医院、学校和商场。另外，买房不仅要看质量，还要看质量是否好。即使不炒房，也要保证房价维持和上涨。当你遇到你喜欢的房子时，你应该在你想去的时候去做。光有等待抄底的心是不够的。你也应该采取实际行动，踏踏实实地选择好房子。

【资料图】

提问：雕叔您好！坐标成都，首套房名额父母使用了，用拆迁补偿置换一套市中心三套。实现二套房，首套商贷70W，贷款20年还贷。为了有资金全款买两套房子，商贷收益报虚增，这样还贷压力不小。现在想赶紧用70W，买小面积套二投资或盘活房子（兼顾工作生活，自有一套，出租一套）。找市区二手房，整体价格多在超预算二三十万以上，且房源都是十多年的，要么地段不好，要么郊区（配套不完善）。看了新都郫县新盘房价格与预算大致持平，但在目前的建设中，短期内不可能实现租金和利息支撑，缓解还贷。郁闷，现在不知道要去哪里买房子？感觉钱在手时间越长越缩水，不赚钱就变成了利息亏损。请雕叔建议找房思路！

回答：你的购买贷款想法是错误的，贷款时间越长，贷款越好，债务就回摊越薄，再加上30年的通货膨胀债务将被稀释，你的第一笔贷款只有20年，自然每月的贷款就会很高，压力很大。第二，购房投资不建议全款，全款房子没有杠杆，涨幅靠选筹，赚钱靠杠杆，一旦上涨的房价资产将会被放大，那么第二套购买住房的投资必然是贷款，首付50%。而70W的购房全额购买一套房子根本买不到有价值的产品。新都可以考虑三河大丰那一带，靠近金牛的天回也不错。优先考虑的是二手的房屋，首付50%，选筹控制目标的总价在140万左右，这样购买房子的选择就会更多。

提问：雕叔，准备买房，本来信心十足、有备而来，但最后买总是不尽人意。要么贵了、要么错了，或者就是有这样那样的遗憾——户型不好、楼层不好对、朝向有问题、环境，请问你们专业人士是如何买到性价比高的房子的?买房小白请教!

回答：你这种情况 究其原因，主要是经验、心态等各方面的因素影响。很多专业人士买房的确要比普通市民要从容和自由的多，经验丰富、心态平稳、眼光独到，不仅选择的空间也比较大，出手时更能做到稳、准，而且能够保证自己买的房子物有所值。若用简单的话总结，就是“买的好（性价比高）、买的省（便宜）、买的巧（及时）”这也正是普通购房者所缺乏的，怎样做到这些，就比较复杂了。一般消费者仅以位置、环境、配套或者价格来衡量一个楼盘是否值得购买。房地产业界对楼盘性价比的判断有自己的独到优势和眼光，比如他会从专业的角度以及整个市场的发展趋势来判断楼盘的品质。房子的品质不像其他商品那么一目了然，普通购房者当然没有判断能力。举个例子，一套100平米的两室两厅和90平米左右的两室两厅，懂行的人肯定会买后者，性价比超高。再比如，在点式楼和板式楼、高层、小高层和多层之间选择，业内人士会从舒适性、公摊面积、居住成本等方面衡量。那么，南北通透的多层或板式小高层会成为首选。多数普通人没有对房价的判断能力，错失机会的风险高，买不到性价比高的房子。就像过去几年，很多人已经错过了2008年、2011年、2014年以及2015年上半年好几轮市场低谷的窗口期。毕竟在房价没涨起来的时候，谁也不会想到一套房子以后会那么值钱。可如今房价涨起来了，很多人却更小心翼翼了，要么以房价高为由一拖再拖，要么因为房产升值空间等问题犹豫再三。由于总是想以最低的价格买入最好的房子，人们才会选择了又放弃，放弃了又选择。这就需要有一个专业的判断能力，把握时机，创造财富。选择企业实力强、有品牌影响、物业好、品质放心、有增值潜力的楼盘...... 这些选择标准无疑是需要丰富的经验，准确的判断能力，值得我们普通人借鉴与学习。其实当一个人一生只有一次买房机会时，无论房价未来或涨或跌，都相当于在进行一场豪赌。赌赢了固然好，就算赌输了，也有两个结果：一种是房价跌下来了，可最起码有了套自己的房子；一种是错失了拥有一套房的机会。

提问：雕叔你好！如何判断二手房卖出的价格合不合适？在您文章中经常看到您提到，二手房市场和房价能反应比较真实的市场情况，这个怎么理解呢？

回答：判断二手房卖出的价格合不合适，看周边二手卖多少，这个需要多去现在中介门店问问，如果你觉得你房子质量、楼层、户型、相对较好，以及房龄新，就可以卖的相对其他贵一些。除了以上和房子本身相关的因素，房价还会受到政策因素的影响。二手房的价格是由买卖双方自行决定，市场冷，二手供应量大，业主为了卖掉可能选择降价，反之亦然。新房就不是这样，开发商能制造出市场很热的幻觉。

提问：雕叔你好！由于资格原因，考虑在三圈层购买一套，现阶段主要是升值保值，后期看情况。想在新津和简阳东新两块选择，预算在130以内可以接受。实在这方面知识有限，请雕叔帮忙分析分析，有没有更好的建议，或选择。不胜感激。

回答：目前来看，新津和简阳以后发展都不错，但价格其实都不算特别有投资潜力。限购越松，投资价值越小，所以相比一二圈层保值升值能力要弱一些，非要在两者之间选择的话，还是新津吧！

提问：雕叔你好！为什么很多人都认为一二线城市市中心老破小的房子不能购买，未来会沦落成为城市的贫民窟，房产价值会越来越低，居住环境会越来越差，成为购房者的劣质资产。随着新的城市中心的建设，整个城市价值会逐渐由旧的城市重心转移到新的城市中心，届时旧城的地段价值将一落千丈，老破小的房子会不会一文不值。

回答：首先作为投资客来看我是不赞同投资买老破小的！但是你说的这个理论表面上逻辑是正确的，实际是低估了经济的发展潜力和发展速度。我不认同这样的观点，一二线城市老破小未来绝对不会成为贫民窟，价值不但不会降低，反而是未来楼市中最保值、最安全的房产，1、一二线城市经济发展完全能承载两个城市中心。按照一个城市正常的发展规律来说：一个新中心的崛起必然代表旧中心的没落，旧中心的老破小的住宅价值自然受到影响。不过，这个发展规律根本不适用。因此，每个城市完全有能力、有人口支撑起两个城市中心。一二线城市定位的是国际化的大都市，现在可以说是起步期，最基本的城市化进程都没有完成。2、旧的城市中心和新的城市中心不是非此即彼的关系，建设新城的同时没必要抛弃旧城。旧的城市中心和新的城市中心并不是对立的关系。最近几年由于建设资金有限，对于旧城疏于管理，主要资金都是在建设新城，但并不代表要抛弃旧城。随着新的城市中心建设完毕，必然会对旧城进行改造升级。因为本身旧的城市中心就拥有仅次于新城的地位，花费少量资金进行升级改造就能换来一个崭新的城市新中心，显然比继续建设新城更加划算。

提问：雕叔，问您一个问题，您觉得明年房价会如何走？能否判断一下大趋势？

回答：房价是很多人都关心的问题，有的看涨，有的看跌。各有各的理由。总的来说，今年算一个不错的买房时机，但明年不好说，房价涨跌，需要多维度配合，不是随意能预测、断定。政策，市场有时候变化太快了。难预测一年之后的市场，尤其是一城一策情况下，而且还与过去几年房价波动有关，各个城市变化都不太一样。所以具体问题，需要具体分析。比较房价绝对值，意义不大。但是我国住房市场需求依然旺盛，供给不能满足居住需求的总体态势不可能在短期内有根本改观。这是虽然在经历最严厉的调控下，最近三年全国房成交均价仍有7.6%增速的根本原因所在。从上级的决策来看，近期国家控制房价大涨的决心不会变，对房地产调控从紧方向也不会变。房价大涨也会失去动力。楼市也并没有很多人所说得那么悲观。不会出现大跌的情况。城市人口在不断增加，城市化的脚步还在不断加快，大量的农村户口会往城市户口转化，还是有一大批人等着在城市安家置业。虽然现在部分城市房价已经开始跌了，但筑底的力量也开始形成，这波低潮终究会过去，我还是坚定看好核心区的房产价值！

提问：雕叔您好!目前我家在成都已经有两套房子，一套青羊区碧华邻自主，一套温江水韵华府，问题来了!1、如果在成都三圈层投资一套房的话哪个区域更适合? (三圈层不限套 数)2、如果在天府新区购买一套(我们是青羊区户口)需要卖掉一套还是赠予比较合适?请雕叔指导，谢谢。

回答：1、新津(价格合理，可选择面多，只买近地铁口) >青白江(单价便宜,楼盘众多，需要长期投资，多看看凤凰湖) >东部新城(目前还没进入房地产开发期，基本无房可卖，而中交这类做长持打算)2、水韵华府并不算优质房产，可以出售卖掉,套现资金，集中力量办大事，买天府。

提问：雕叔，你好，坐标乐山，我目前家里有3套房均不在成都，我们名下有2套,手头有闲置资金60万左右，我户口在青羊区,有购房资格，乐山名下有一套房商贷还贷中还有5年时间，月供2000。想在成都投资一套小户型，老公公积金没用过可以贷款，比较关注成都房子走向，几个区买在哪个区保值投资价值好些。纠结新房还是二手房，纠结套一还是套二，套二感觉压力比较大，还有地段，有比较好板块或者楼盘推荐下。另外我17年底峨眉山景区入口开盘新买入一个30多平酒店托管小户型，有没有投资价值，有必要卖掉不，听听您的高见，谢谢雕叔!

回答：建议你资产进行整合优化，房子好几套，资产却都不够优质，未来大方向我建议是成都。峨眉山景区30多平小户型，没有升值潜力，而且景区接盘侠少,这种坑以后不要再入，能出手赶紧出掉。另外你乐山有3套房子，乐山城市能级太低，决定了不会有大发展，所以房子的价值就不会很高，这种三四线城市有一套好的自住就可以，投资尽量去高能级城市。现在适合三四线城市置换到一二线，所以建议把不好的资产出手，扩大资金流，然后重点建仓在成都，资产将来一定更有价值。

提问：雕叔你好！您一直建议贷款30年，我算了下，贷款30年的利息几乎快达到我房子总价了，我真不觉得贷款30年划算，您能否详细解释一下，谢谢！

回答：按揭30年买房，利息几乎等于房价，这就是一个典型的数学问题，按揭的房款加上30年的利息，和按揭的房价相差不多，这也是事实，这是一个数学题，而真正你面对银行的贷款和利息，则是一个经济问题。网上报道的1970年一位大姐在银行存入1200元，历经47年，也就是2017年该大姐从银行获得1484元利息，本金加上利息共计2684元。这个案例和你的问题颇为相似，一个是按揭贷款还利息；一个是向银行存钱获得利息。当年1970年的1200元，相当于现在多少钱？当时普通工人的工资每月20多元钱，你可以计算一下，相当于现在多少个月的工资？有的人计算过，当年的1200元可以修建两套房子，可以在北京买一套四合院，现在北京一套四合院价值应该上亿；当年如果用这1200块钱买一套房或者二套房，现在该价值几何？如果当年用1200块钱按揭买几套房，现在该价值几何？利息重要么？你要明白一个问题，这世界最不值钱的，就是“钱”本身。因此，你不能用今天计算的按揭利息，拿到若干年后来比较。30年前如果谁有1万元，那是远近闻名，叫“万元户”；而今1万元则太普通了，也许今天的1万块钱，30年后可能就相当于我们今天的几百块钱，你说，你银行按揭的几十万块钱，30年后相当于现在多少钱？这重要么？从这个几十年前的存款案例来说明一个问题，不用数学问题来计算今天的贷款和利息，而要从经济的角度来思考按揭和利息的问题，两者是不同的。总之，在买房的时候，能够使用按揭贷款，就尽量的按揭，当你按揭买房的时候，按揭的房款和利息都是固定的，几十年后都不会有太多的变化；而未来经济是在不断的变化着的！

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